Договор купли продажи недвижимости в Турции.

Общие положения о форме договора купли продажи недвижимости в Турции.

Согласно статье 213 Турецкого кодекса договор купли продажи, сделки на предмет покупки недвижимости действителен только в том случае, если они оформлены в установленном законом порядке.
Статья 26 Закона № 2644 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (свободный, но наиболее точный перевод короткого турецкого названия “Tapu Kanunu”) гласит, что сделки по передаче права собственности или по оформлению других вещных прав (права временного или постоянного пользования, права разработки недр, права сервитута, залога или ипотеки) на недвижимость действительны только в том случае, если они оформлены в Управлении регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (“Tapu Sicil Müdürlüğü”, далее «Управление регистрации»).
Таким образом, единственная допустимая форма сделки, в результате которой происходит переход права собственности от продавца к покупателю, – это сделка купли продажи, оформленная и зарегистрированная в Управлении регистрации.

Нотариально оформленный Договор о взаимных обязательствах по совершению сделки купли продажи недвижимости

Закон №1512 «О нотариате» предусматривает еще один вид сделки, предметом которой является недвижимое имущество: «Договор о взаимных обязательствах по совершению сделки купли продажи недвижимости» (ст. 60, 89; “Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi”, далее «Договор»). В этом Договоре продавец заявляет о своем намерении продать и переоформить право собственности на недвижимость на имя покупателя, а покупатель – приобрести недвижимость, на определенных в Договоре условиях сделки.

Договор купли продажи действителен только в том случае, если оформлен у нотариуса. В Договоре должны быть четко указаны все данные объекта недвижимости и сторон сделки, чтобы не оставалось ни малейшей неопределенности. На момент заключения Договора Продавец не обязательно должен являться собственником недвижимости. Как наиболее частно встречающийся пример, можно отметить случай, когда, согласно долевому договору строительного подряда (“Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi”), заключенному между землевладельцем и подрядчиком (строительной компанией), подрядчик может получать оплату за свою работу отдельными помещениями в строящемся объекте, как указано в графике работ и взаиморасчетов. Таким образом, подрядчик, чтобы привлечь денежные средства со стороны, может заключить нотариальный Договор с покупателем недвижимости на особенно выгодных для покупателя условиях, даже не имея на тот момент права собственности на эту недвижимость.

Если Договор купли продажи заключается между покупателем и собственником недвижимости или его уполномоченным представителем, то любая из сторон сделки может в одностороннем порядке зарегистрировать этот Договор в Управлении регистрации, даже если в Договоре это прямо не указано. Если же продавец по Договору не является собственником или его уполномоченным представителем, то Договор может быть зарегистрирован в Управлении регистрации только при участии собственника недвижимости. Регистрация Договора в Управлении позволяет требовать выполнения обязательств по Договору даже от третьих лиц, ставших впоследствии собственниками недвижимости (Турецкий гражданский кодекс, ст. 1009, п.2). Это особенно важно для покупателя, оплатившего стоимость недвижимости авансом. Однако, если Договор не был исполнен в течение 5 лет со дня его регистрации в Управлении, он будет автоматически удален из реестра.

Юридические последствия этого Договора:

1. Право собственности не переходит к покупателю,
2. Покупателю дается право требовать от продавца или от собственника (при условии что Договор был надлежащим образом зарегистрирован) передачи ему права собственности, если он выполнил свои обязательства по Договору;
3. Если же продавец/собственник не передает право собственности добровольно, то оно может быть оформлено на имя покупателя на основании решения суда;
4. Переоформление права собственности осуществляется отдельной сделкой в Управлении регистрации;
5. Наличие этого Договора не дает покупателю права требовать принудительного выселения арендатора или лица, незаконно занимающего помещение, т.к., согласно Турецкому гражданскому кодексу и Закону «Об аренде недвижимости», для этого необходимо быть собственником.

ВАЖНО! В настоящее время в Турции нотариусы обычно оформляют Договор о взаимных обязательствах по совершению сделки купли продажи недвижимости, в котором покупателем является иностранный гражданин, только если уже имеется соответствующее разрешение на продажу данной недвижимости данному иностранцу, выданное Эгейским военным командованием. То есть точно на таких же условиях, которые требуются для оформления сделки в Управлении. Поэтому такая форма договора не имеет практического применения для покупателей иностранцев.

Другие формы договора купли продажи недвижимости в Турции

Договоры о купле продаже недвижимости, заключенные в любой другой форме (устные, в простой письменной форме, или заверенные каким либо нотариусом, или переводчиком, или любым другим лицом или организацией), ЯВЛЯЮТСЯ ЮРИДИЧЕСКИ НИЧТОЖНЫМИ СДЕЛКАМИ, то есть недействительными с самого момента заключения, независимо от признания их таковыми судом. Даже если договор называется как то иначе («Договор долевого участия в строительстве», «Договор резервации объекта недвижимости» и т.п.), но сутью его и желаемым результатом является, в конечном итоге, приобретение права собственности на недвижимое имущество в Турции, такой договор будет ничтожным. Будучи ничтожными, такие договоры недействительны по всем пунктам, относящимся к купле продаже недвижимости, включая любые штрафные санкции и условия. И если такой договор не был исполнен сторонами добровольно, то нет никакой возможности его принудительного исполнения. Единственное, что можно сделать в этих условиях, - это вернуть все в первоначальное положение, то есть покупатель может требовать возврата выплаченных денежных средств в полной мере, без удержания каких либо «штрафных санкций».

Есть множество решений Кассационного суда Турции (Yargıtay), подтверждающих эту норму, здесь приведу реквизиты двух из них:
1) Решение 13-ой Гражданской палаты от 02.07.2009, Дело № E.2009/3439, K.2009/9258;
2) Решение 8-ой Гражданской палаты от 17.09.2009, Дело № E.2009/3583, K.2009/4225.

Что делать иностранцу, желающему купить недвижимость в Турции?

Как известно, регистрация прав собственности на турецкую недвижимость на имя иностранного гражданина занимает в среднем 3-5 месяцев, со дня подачи заявки в Управление регистрации прав на недвижимость и до получения разрешения из Эгейского военного командования. Понятно, что продавец не хочет ждать весь этот срок, а требует деньги, хотя бы частичную оплату, немедленно. При этом, как Вы понимаете из вышеизложенного, иностранец не может заключить договор в Управлении регистрации (Тапу) или у нотариуса, не имея соответствующего разрешения от турецких военных, а любая другая форма договора является юридически ничтожной сделкой.

Что же делать, если Вы хотите купить недвижимость в Турции?
Конечно, Вы можете заключить договор в простой письменной форме и надеяться и верить, что все пройдет гладко и Вы, в конце концов, получите право собственности (свидетельство «Тапу»). Это риск.

Если Вы предпочитаете «спать спокойно», то рекомендуется установить на приобретаемую Вами квартиру ипотеку в Вашу пользу, на сумму выплаченных Вами денежных средств. Это даст Вам гарантию, что, в худшем случае, если сделка не состоится, Вы сможете без особых сложностей вернуть оплаченные суммы, даже если квартира к тому времени перейдет в собственность третьего лица.

Вместе с тем, пусть "Договор купли продажи недвижимости", оформленный в простом письменном виде, будет все-таки подписан сторонами сделки (продавцом, покупателем, и, если есть, агентством недвижимости, которое берется за сопровождение сделки до ее логического завершения). Как минимум, это будет "джентльменским соглашением", которого должны придерживаться стороны, и, в худшем случае, послужит доказательством в суде, хотя по нему и нельзя будет требовать выполнения обязательств по передаче права собственности.

Расходы при установлении ипотеки таковы: государственная пошлина - 1,221% от ипотечной суммы, плюс кадастровый сбор в размере 135 ТЛ (70 евро, на 2010 г.), плюс расходы на присяжного переводчика (80 евро) и юриста (500 евро). Последняя статья расходов будет иметь место только в том случае, если Вы решите поручить юридическое сопровождение этой сделки профессионалу.

От автора:
Надеюсь, эта статья быстро разойдется по Интернету и, дав ответ на важнейший вопрос, окажется полезной как для тех, кто собирается купить квартиру в Турции, так и для риэлторов, профессионально занимающихся продажей недвижимости.
При размещении статьи на других сайтах убедительная просьба сохранять полностью весь текст статьи в оригинальном виде и указывать источник.

 
Автор статьи: Александр Федоров, юрист. Анталья, Турция.