Ассоциация застройщиков Турции
О компании
Купить
Купить недвижимость в турции от застройщиков, квартиры, виллы, апартаменты в анталии, алании, кемере, бодруме, белеке
Арендовать
Информация о Турции
Информация
Информация о Турции

aztinfo@mail.ru

Инвестиции в недвижимость

Информация

Инвестиции в строительство и недвижимость Турции

Инвестиции в недвижимость ТурцииВ последние годы произошло заметное увеличение иностранных инвестиций в строительство и экономику Турции. По данным последнего доклада, сделанного Международным Финансовым Институтом, зафиксированные вложения иностранных компаний в экономику Турции в 2006 году составили 22 миллиарда долларов, а в 2007 году до 22,5 миллиардов, в 2008 году этот показатель приблизился к цифре 24 миллиарда. Турция одно из заметных мест в российском рейтинге привлекательных направлений, таких как инвестиции в строительство и недвижимость Турции.

Сегодня  в Турции иностранцам принадлежит более 50 тыс. объектов.  Важными факторами, сформировавшими в настоящее время активный спрос на турецкую недвижимость, стали позитивные изменения в экономике страны, в частности успешно проведенная деноминация турецкой лиры, относительная стабилизация инфляции, благоприятный визовый режим в отношении российских граждан. Неудивительно, что в таких условиях началось бурное развитие жилищного строительства, а то, что местные жители умеют хорошо строить, россиянам известно давно. Объекты сдают в срок, и они всегда находят своего покупателя.

Либеральный и реформистский инвестиционный климат

Турция – второй по величине реформатор среди стран-членов ОЭСР с точки зрения либерализации ограничений на прямые иностранные инвестиции с 1997 (данные ОЭСР за 1997-2012 гг.)

Благоприятная среда для ведения бизнеса. В среднем на регистрацию компании требуется шесть дней, в то время как в странах-членах ОЭСР – больше чем 11 дней (данные Всемирного банка за 2014 год). Турция поднялась на три места в рейтинге Doing Business 2014

Причины инвестиционной привлекательности Турции.

  • Очень конкурентоспособные инвестиционные условия

  • Мощная промышленная и сервисная культура

  • Равные условия для всех инвесторов

  • Приблизительно 36 950 компаний, учрежденных с участием международного капитала (Министерство экономики Турции)

  • Международный арбитраж

  • Гарантия трансфера

  • Инфраструктура

  • Удачное географическое положение

  • Низкие налоги и система стимулов

  • Таможенное объединение с ЕС с 1996

  • Перспективный внутренний рынок
     

Новая и отлично развитая технологическая инфраструктура в транспорте, телекоммуникациях и энергетике. Хорошо развитые и недорогие возможности для морской транспортировки. Наличие железнодорожного сообщения с Центральной и Восточной Европой. Налаженные маршруты транспортировки и система прямых поставок в большинство стран-членов Европейского Союза.

Естественный мост и между Востоком и Западом и между Севером и Югом, что помогает сократить затраты выхода на основные рынки. Легкий доступ к 1.6 миллиардам клиентов в Европе, Евразии, ближневосточной и Северной Африке. Доступ к разнообразным рынкам с совокупным объемом ВВП в размере $26 триллионов.

Важный энергетический коридор и перевалочный пункт в Европе, соединяющий Восток и Запад. Расположение в непосредственной близости от более чем 70 процентов подтвержденных энергетических запасов в мире. Европа, крупнейший потребитель энергии, расположена к западу от Турции, что делает страну опорным пунктом в энергетическом транзите и энергетическим коридором региона.

Подоходный налог корпорации уменьшен с 33 процентов до 20 процентов
Налоговые льготы и стимулы в Технологических зонах развития, Индустриальных зонах и Свободных зонах могут включать полное или частичное освобождение от подоходного налога корпорации, право на долю социального обеспечения работодателя, распределение земельных участков. Исследования и разработки и Закон о поддержке инноваций. Стимулы для стратегических инвестиций, направленных на уменьшение импорта, действующие как для крупномасштабных, так и для региональных инвестиций.

Таможенное объединение с ЕС с 1996 и Соглашения о свободной торговле (FTA) с 20 странами (по данным Министерства экономики Турции). Многочисленные Соглашения о свободной торговле в стадии реализации.

Перспективный внутренний рынок. 32.6 миллиона пользователей широкополосного Интернета в 2013 году. 69.6 миллион пользователей мобильных телефонов в 2013 году по сравнению с 23 миллионами в 2002 году. 57 миллионов держателей кредитных карт в 2013 году по сравнению с 16 миллионами в 2002 году.
149.4 миллион авиапассажиров в 2013 году по сравнению с 33 миллионами в 2002.
40.7 миллион иностранных туристов в 2013 году по сравнению с 13 миллионами в 2002 году.

 

Инвестиции в Турции, обзор рынка

Наиболее активно инвестируют в недвижимость в Турции граждане Греции: на них в общей сложности зарегистрировано более 12 550 различных объектов. Вторая по численности группа частных инвесторов из‑за рубежа — немцы, скупившие 10 827 единиц жилья, за ними следуют граждане Сирии, которые приобрели порядка 4500 объектов, уроженцы Великобритании (4000) и Дании (1500). Сведений относительно покупательской активности россиян пока нет, и связано это прежде всего с тем, что закон о покупке недвижимости иностранными гражданами с июля прошлого года был приостановлен и заработал в полной мере лишь с нынешнего января.

Тем не менее по расчетам специалистов только в районах, обслуживаемых аэропортом Антальи, в том числе в Кемере, Белеке, Аланье, Сиде, русская община может составить до 10 000 человек. Это не значит, что все наши соотечественники приобрели жилье, но наблюдается положительная тенденция к завоеванию гражданами РФ рынка недвижимости Турции. 

Особой популярностью у иностранцев пользуется жилье на побережье, то есть на юге и юго-западе страны. Несмотря на то, что выбор у заморских покупателей богатый (Турцию омывают четыре моря: Черное, Мраморное, Эгейское и Средиземное), основной вектор покупательского спроса направлен в сторону Эгейского и Средиземноморского побережий, где расположены такие известные города-курорты, как Бодрум, Кушадасы, Фетхие, Анталия, Кемер, Белек, Сиде, Алания. Именно сюда в горячий сезон приезжает масса туристов из Европы и России, причем поток туристов из нашей страны насчитывает свыше миллиона человек ежегодно.  

Россияне с удовольствием инвестируют в недвижимость и  в строительство в Анталии. Сегодня Анталия стала, пожалуй, самым русским местечком на всей Турецкой Ривьере. Наши соотечественники — желанные гости в отелях и любимые соседи по кварталу. Следует отметить развитую инфраструктуру города: здесь есть русские школы и детские сады, множество ресторанов и магазинов. Рынок недвижимости предлагает большой выбор квартир, вилл или дуплексов. 

Инвестиций в недвижимость Турции

Привлечение иностранных инвестиций и всемерное поощрение деятельности иностранных инвесторов практически во всех отраслях и регионах Турции является одним из важнейших принципов экономической политики турецкого руководства, начиная с середины 80-х годов.

Согласно действующему законодательству, иностранным инвесторам предоставлены в полном объеме те же права, что и национальному капиталу. Долевое участие иностранных инвесторов не ограничивается ни в какой форме. Гарантируется перевод прибылей и репатриация капитала в случае продажи или ликвидации фирмы. Фактически в Турции уже в течение нескольких десятилетий существует один из наиболее либеральных режимов регулирования деятельности иностранного капитала, который периодически дополняется и конкретизируется в соответствии с общим направлением экономического курса страны.

Основные принципы деятельности иностранных инвесторов изложены в Законе Мо:б224 от 18.01.1954 г.; в 1986 г. этот закон был дополнен положениями Декрета Мо:8б-10353, а в 1995 г. инвестиционный кодекс Турции был окончательно сформулирован в Законе об иностранных инвестициях Мо:95-6990 от 07.06.95.

Турция в отношении иностранных инвесторов  применяет комплекс стимулирующих и поощрительных мер, которые призваны способствовать такому размещению инвестиций в стране, которое бы отвечало общей стратегии ее экономического развития. Так, в том, что касается отраслевого распределения инвестиций, в первую очередь, поощряются инвестиции в экспорт ориентированные сферы промышленности и наукоемкие производства, а также в туризм, перевозки, строительство, образование, здравоохранение. Помимо этого, в соответствии с политикой выравнивания уровней экономического развития отдельных регионов страны, стимулирование иностранного капитала в Турции имеет выраженный территориальный характер.

В зависимости от уровня экономического развития Турция условно разделена на четыре категории районов; в это разделение заложена разная степень поощрения иностранных инвестиций: районы первой степени приоритетности; районы второй степени приоритетности; нормальные районы; развитые районы.

К "приоритетным районам" относят в основном наименее развитые регионы восточной Турции. "Нормальными районами" считаются западная и частично центральная Турция. "Развитыми" называют зоны больших городов: Стамбула, Анкары, Измира, Коджаэли, Аданы и Бурсы.

К формам поощрения инвестиций в строительство относятся, в основном, частичное или полное освобождение от уплаты налогов и таможенных пошлин на определенном этапе развития производства, льготное кредитование, отсрочки в выплате налога на добавленную стоимость при импорте инвестиционных товаров и др. Подробно система поощрительных мер, применяемых в Турции по отношению к иностранному капиталу, будет рассмотрена ниже. Здесь же укажем, что целенаправленная политика привлечения иностранного капитала в сравнительно короткие сроки дала свои результаты. По данным на конец 2002 г., суммарный объем иностранных инвестиций в экономику Турции достиг 31,6 млрд. долл. Из них 56% приходится на инвестиции в промышленное производство, 40% - в сферу услуг, 4% - в аграрный сектор и горнодобывающую промышленность.

Вступление Турции в ТС с ЕС стало дополнительным стимулом для иностранных инвесторов. Так, крупные японские, южнокорейские и другие фирмы вложили инвестиции в Турции с тем, чтобы затем уже беспошлинно поставлять свою продукцию на рынки ЕС. В первую очередь - это автомобилестроительные компании, такие, как TOYOTA, HONDA, HYUNDAY, KIA.

Инвестиции в сфере торговли с Турцией

Основными направлениями осуществления турецких инвестиций в Россию являются текстильная, пищевая, химическая, деревообрабатывающая промышленность, производство строительных и отделочных материалов и сфера услуг: торговля, туризм, банковский сектор. Общий объем этих инвестиций составил на конец 2002 г. около 700 млн. долл. В основном это были прямые инвестиции и лишь весьма небольшую их часть (не более 20 млн. долл.) составили портфельные инвестиции в виде ценных бумаг, приобретаемых на российском рынке тремя турецкими банками — "Япы Креди Москва", "Гарантии Банк Москва" и "Финансбанк Москва".

В настоящее время наиболее крупными из реализуемых инвестиционных проектов являются следующие: Супермаркет "Рамстор" в Петербурге, завод по сборке телевизоров марки "Вестель" в Александрове (76% капитала принадлежит "Вестель"), обувная фабрика марки "Рокланд" в Серпухове (40% капитала принадлежит компании "Аймасан", 60% - российским партнерам), расширение пивоваренного завода в Москве, завод моющих средств в г. Клин Московской области ("Левент Кимья"), деловой центр на Павелецкой наб. в Москве ("ЭНКА", расширение), завод бытовой электротехники в Москве ("Конти").

В последние годы прослеживается тенденция смещения активности иностранных инвесторов в России из Москвы и других крупных городов в регионы. Основное преимущество регионов — значительно более низкая стоимость таких важнейших составляющих производства, как заработная плата персонала предприятия, арендная плата, стоимость сырья.

Анализ Турецких инвестиций в Россию

Анализ турецких инвестиции в Россию показал, что крупные турецкие холдинги, имеющие свои отделения в странах ЕС, АСЕАН, США, Японии, обладают возможностью осуществлять инвестиции в российскую экономику с привлечением средств третьей стороны. При этом финансирование из собственных источников турецкого инвестора может сочетаться с использованием кредитов международных финансовых институтов.

Возможна также реализация многосторонних инвестиционных проектов с участием турецкого капитала. Весьма перспективными для России в данной области являются проекты с участием стран СНГ и ЧЭС. Такие проекты могут реализовываться как в России, так и на территории одной из стран-участниц вышеупомянутых объединений. Учитывая наличие таможенного союза между странами СНГ, возможность использования хозяйственной инфраструктуры бывших республик СССР, а также продолжающийся процесс интеграции в рамках Содружества, привлечение турецких инвестиций в многосторонние проекты на территории стран СНГ способно принести реальные дивиденды российской экономике.

Если говорить о тенденциях экспорта российского капитала в Турцию, следует отметить, что целый ряд крупных и средних российских компаний проявлял интерес к турецкому рынку, однако продолжающийся в Турции экономический кризис, а также недостаточная осведомленность по инвестиционным программам России как на федеральном, так и на региональном уровнях определяют их в целом сдержанную позицию в данном вопросе.

До настоящего времени российские компании осуществляли инвестиции в основном в уставной капитал создаваемых ими фирм и СП в сфере услуг (торговля, транспортные услуги, туризм). Исключение составляли СП "ОХС" (Осташ - Хазинедароглу - Стройтрансгаз), созданное для выполнения строительно-подрядных работ и "Турусгаз" (РАО Газпром — "Бо-таш" — "Гама"), инвестировавший средства в увеличение мощности западного газопровода и принимающий участие в его эксплуатации.

Суммарный объем российских инвестиций в Турции оценивается на конец 2002 года на уровне 100 млн. долл.

В 2002 году подписан контракт и начались работы по реализации первого в Турции совместного российско-турецкого инвестиционного проекта в г. Килис, где фирма "Корнет" намечает построить завод шампанских вид одноименной марки. С мэрией города были согласованы вопросы отвода земли и в 2003 году начаты работы по строительству. Объем российских инвестиций оценивается в 20 млн. долл.

Аспекты привлекательности инвестиций в недвижимость Турции

1. Наличие все еще большого количества пригодной для строительства земли (и это несмотря на очевидный строительный бум, продолжающийся на Турецкой Ривьере вот уже третье десятилетие). Специалисты считают, что в среднем на побережье Франции и Италии из каждых 100 метров застроены 70, на побережье Испании — 40, а вот на турецком побережье — не более 25. Высокие темпы строительства и постоянно растущий спрос на недвижимость в Турции. Результат быстрая окупаемость и высокая прибыль от инвестиций.

2. Сама земля, и рабочая сила, и все прочие составляющие проекта в Турции заметно дешевле, чем в той же Испании. Если же речь идет о покупке готового объекта, то местные риэлторы могут предложить, например, средней величины отели категории “3—4 звезды” стоимостью от 1 до 7 млн. евро или совсем небольшие, частные отели за еще меньшую сумму.

3. Климат: зимой в Турции +18, так что и строительный, и туристический сезоны можно считать круглогодичными. По крайней мере по такому показателю, как “коэффициент заполняемости отелей”, Турция оставляет далеко позади многих средиземноморских конкурентов, а из российских курортов если кто и может с ней потягаться, то разве только Сочи. При том что потенциальная аудитория отдыхающих (а стало быть, и деньги, которые она, аудитория, готова оставить на курорте) здесь несравненно выше сочинской.

4. Четвертое, и, возможно, главное. Несколько лет назад турецкие власти законодательно разрешили россиянам приобретать недвижимость в Турции, после чего число наших соотечественников, временно или постоянно проживающих в этой стране, возросло в разы. Причем обосновываются россияне не только в традиционной для себя Анталии, где есть российское консульство, русская церковь, русская школа и даже общество, помогающее россиянам во всем — от изучения турецкого языка до открытия собственного дела.

Например, в Кушадасах — курортном месте на Эгейском море, где наши туристы никогда не составляли большинства, в одном из недавно построенных коттеджных поселков более половины домов купили именно россияне. Граждане России проникли даже в такие дали, как Хатай на границе с Сирией, хотя подобные примеры пока единичны и не носят систематического характера.

Все вышесказанное вполне объясняет притягательность Турции как для крупных, так и для мелких и средних инвесторов из России. При этом надо отметить, что “порог вхождения” на местный строительный рынок гораздо ниже, чем в подавляющем большинстве государств Средиземноморья (от 0,7 до 2,5 млн. евро), прибыль в размере почти 100% годовых — вполне реальный показатель, да и кредиты на строительство отелей и развитие окружающей инфраструктуры выдаются без проблем (имея хотя бы 0,5 млн. евро и грамотное юридическое сопровождение, вполне можно освоить 4,5 млн. кредитных денег в течение всего 2 лет).

Приобрести земельный участок под проект можно либо у строительной компании (вместе с полным или частичным набором документов, включающим разрешение на строительство, архитектурный проект, бизнес-план, смету и т.д.), либо непосредственно у собственника земли (в этом случае бюрократические хлопоты должна будет взять на себя какая-либо юридическая служба — к примеру, риэлтерская фирма, с которой налажено сотрудничество в процессе покупки). Причем профессионалы советуют не искать контактов в Анкаре или Стамбуле, а работать со структурами в Анталии, Мармарисе, Бодруме — словом, в том курортном месте, где совершается сделка: “центровые” все равно начнут искать выходы на региональный рынок и изучать местную конъюнктуру с помощью местных же компаний.

Как показывает практика, турецкие строительные компании наловчились даже 5-звездные отельные комплексы возводить за 18—20 месяцев, а уж на небольшой отель или многоквартирный дом у них уходит от силы год. Что особо значимо на фоне пока еще сохраняющегося ажиотажного спроса на жилье и отдых в Турции.


Пример инвестиционной программы (инвестирование в строительство и недвижимость Турции):

Инвестиционное предложение от строительной компании  

  • Для инвестора строительная фирма организует юридическое лицо – турецкую компанию. Фирма имеет тип LTD, что соответствует Обществу с ограниченной ответственностью.
  • Инвестор может быть единственным владельцем этой компании или же количество совладельцев не ограничено.
  • Для организации компании необходимо нахождение инвестора в Турции два рабочих дня. После этого застройщик самостоятельно завершает регистрацию компании в течение 10 рабочих дней.
  • Стоимость организации компании 3 тыс. дол. США. Стоимость годового содержания компании, включая налоги, 500 дол. США.

Инвестиции в земельные участки в Турции

  • В соответствии с нынешним законодательством земельные участки должны приобретаться на юридические лица.
  • Земельный участок приобретается на турецкую компанию инвестора, срок оформления документов купли-продажи один рабочий день.
  • Право собственности на недвижимость в Турции абсолютное, неотменяемое, не имеющее обратного действия.
  • Возможен торг по стоимости с владельцем земли.
  • Строительная фирма предоставляет проект застройки.
  • Строительная фирма ведет строительство на участке инвестора своими силами и за свой счет.
  • Построенные квартиры распределяются между инвестором и строительной компанией 50 на 50%, соответственно из расчетной реализации квартир инвестор получает половину денежных средств.
  • Срок строительства проекта 12-14 месяцев.
  • Аналогичные строительные проекты могут быть предложены для любой суммы инвестиций – соответствующие перспективные земельные участки имеются.

 

План реализации проекта, инвестиции в строительство с дальнейшей реализацией недвижимости

 Организация инвестиционной компании.

1-й день. Обсуждение состава учредителей, устава компании, величины уставного капитала, кто будет директором и т.д. Подготовка документов соучередителей – перевод паспортов на турецкий язык, получение персональных налоговых номеров.

2-й день. Собственно организация компании – подписание комплекта учредительных документов в нотариальной конторе, в присутствии присяжного переводчика.

После этого владельцы компании могут отдыхать или улетать из Турции, а сотрудники строительной компании завершат процесс оформления компании в течение10 дней.

Фирма получает все необходимые номера регистрации и счет в местном банке.

 Переговоры и торг с владельцами земли.

Может проводиться сотрудниками строительной компании самостоятельно или совместно с инвесторами.

При этом определяется окончательная стоимость земельного участка, возможно снижение расчетной стоимости.

Также определяются сроки оплаты и переоформления документов на компанию инвестора. Обычно это зависит от времени, необходимого инвесторам для перечисления необходимой суммы на счет своей компании в турецком банке.

Также по окончанию переговоров между владельцами земли и инвестором подписывается короткое соглашение о намерениях и оплачивается залог – от 5 до 25 тыс. Евро. При этом владельцы земли до окончания оговоренного срока не имеют права продать свой участок иным покупателям. Если же инвесторы не выкупают землю в оговоренные сроки, то залог безвозвратно переходит владельцам земли.

 Перечисление денежных средств на счет инвестора в Турецком банке.

Средства могут быть перечислены из любого банка и со счета любой компании, в том числе оффшорной. Так же и от физического лица, не обязательно учредителя компании. Сумма перечисления не ограничена. Назначение платежа принципиального значения не имеет, хотя есть рекомендуемые. Декларировать происхождение денежных средств нет необходимости.

 Процесс инвестирования, точнее покупки и переоформления земельного участка.

Сотрудники строительной компании заранее проверят документы права собственности на приобретаемый земельный участок и отсутствие возможных обременений.

Инвестор должен приехать в Турцию для оформления покупки или выписать соответствующую доверенность на одного из сотрудников застройщика.

К назначенной дате в Кадастровом управлении будет готов комплект документов для переоформления права собственности на компанию инвестора.

В банке на основании оплаченных инвестором средств выписывается чек на предъявителя.

В Кадастровом управлении подписывается комплект документов и право собственности на земельный участок переходит к компании инвестора. Бывшим землевладельцам в качестве оплаты передается чек на предъявителя. Покупка завершена.

 Подписание договора о застройке участка.

В государственной нотариальной конторе подписывается типовой договор установленного образца между компанией инвестора и строительной компанией. В договоре подробно указываются все принципиальные вопросы:

·       Предварительный проект застройки – форма здания, сколько апартаментов, их площадь, расположение по этажам, их нумерация.

·       Срок строительства и ввода в эксплуатацию.

·       Комплектация построенных апартаментов.

·       Распределение апартаментов между инвестором и застройщиком.

·       График передачи документов права собственности на апартаменты (ТАПУ) от компании инвестора на застройщика.

Типичный график передачи ТАПУ привязывается к процессу строительства.

По договору застройки все налогообложение процесса строительства и ввода в эксплуатацию ложится на застройщика.

Построенные апартаменты распределяются между инвестором и застройщиком в соотношении 50 на 50%.

 

Документооборот процесса инвестирования и строительства.

После подписания договора о застройке участка строительная фирма в течение месяца подготавливает проектную документацию застройки участка.

Проект застройки передается на утверждение в местный муниципалитет для получения Разрешения на строительство.

Разрешение на строительство обычно выдается через месяц с момента заявки.

После получения Разрешения на строительство, документ права собственности на земельный участок (ТАПУ) меняется на соответствующее количество ТАПУ на апартаменты. Эти ТАПУ остаются в собственности инвестора. При этом земельный участок остается в совместной собственности владельцев апартаментов.

В соответствии с графиком, отраженным в договоре застройки, ТАПУ причитающиеся строительной компании постепенно передаются от инвестора на застройщика. Например, первая ТАПУ передается после заливки бетона фундамента здания, заключительная ТАПУ передается после получения Гос. Акта ввода здания в эксплуатацию.

 Продажи недвижимости конечным потребителям.

Продажи могут осуществляться инвестором и застройщиком самостоятельно и независимо друг от друга.

Или же застройщик может реализовать все апартаменты – и инвестора, и свои по согласованной стоимости.

Продажи могут и должны осуществляться с момента начала строительства.

К окончанию строительства есть высокая вероятность продать все апартаменты. 

Итог инвестиционного проекта: быстрая окупаемость и высокая прибыль.


 

 




 
aztinfo@mail.ru +7-925-106-81-72

AZT © 2000 Недвижимость в Турции: 08.09.2016.