Доходный подход к оценке недвижимости.

Сущность доходного подхода к оценке недвижимости состоит в определении стоимости доходов в будущем от применения (эксплуатации) недвижимости.

Рыночная стоимость недвижимости

Оценка ущерба недвижимости

Технология применения доходного подхода

Состоит из следующих последовательных этапов:

1. Установление валового дохода в будущем.

Оценщик выполняет работу на основании балансовых отчетов, отражающих расходы и доходы компании за последние 3 года. Для установления валового дохода эксперт выполняет работы:

• Определение дохода потенциального, который объект способен принести за год при наличии загрузки площадей без учета операционных издержек. Таким образом, валовой доход – это суммарная величина (ожидаемая) от деятельности недвижимости.
• Определение валового дохода действительного, рассчитываемого исходя из потенциального дохода. При этом из потенциального дохода вычитаются потери на несобранные платежи, прибавляются дополнительные доходы от эксплуатации объекта.

2. Вычитание издержек (операционных).

Специалист оценочной компании анализирует расходы в балансе фирмы. Операционные расходы – это затраты на обеспечение функционирования объекта с целью получения валового дохода.

3. Расчет, корректировка дохода.

Величина корректировок дохода зависит от индивидуальных параметров объекта. Чистый доход не включает суммы по отчислениям на амортизацию и кредитное обслуживание.

4. Оценка гудвилл (привилегии бизнеса, которые продавец передает покупателю).

С точки зрения бухгалтерского учета, что гудвилл представляет разность стоимости бизнеса в целом (оценка бизнеса) и стоимости активов компании (оценка имущества).

5. Установление величины стоимости недвижимости.

При определении итоговой величины стоимости недвижимости эксперты применяют методы:

• Прямой капитализации;
• ДДП (дисконтирование).

Прямая капитализация средств применяется для оценки компаний, доходы которой постоянны или меняются незначительно. Методика основана на установлении ставки капитализации или коэффициента капитализации, отражающего чистую прибыль от эксплуатации недвижимости, а также возмещение капитала на покупку данного объекта. Ставка капитализации равна частному отделения разности валового дохода и операционных издержек на цену недвижимости. Ставку капитализации рассчитывают также следующими методами:

• Прямое сопоставление объекта оценки с аналогом;
• Методика связанных инвестиций используется при покупке объекта в счет заемного и собственного капитала;
• Метод Эллвуда - модификация методики связанных инвестиций, которая учитывает временной период капиталовложений, а также динамику изменения стоимости недвижимости во времени;
• Кумулятивная методика дает возможность рассчитать ставку капитализации с учетом риска инвестиций, неэффективного управления, недостаточной ликвидности фондов.

ДДТ (дисконтированных денежных потоков) используется при наличии изменяющихся потоков денежных средств с учетом риска, связанного с эксплуатацией недвижимости. Метод ДДТ предполагает:

• Определение периода получения дохода от недвижимости;
• Прогнозирование величины денежных средств;
• Расчет ставки дисконтирования методами построения, сравнения альтернативных инвестиций, мониторинга.

Итоговая стоимость недвижимости равна разности текущей суммой доходов и суммы заемных средств. Таким образом, доходный подход применим для оценки всех видов бизнеса.