Рыночная стоимость недвижимости.

Рыночная стоимость. Ее виды и основные понятия.

Определение стоимости.

Среди множества определений и понятий «стоимости недвижимости» основными на сегодняшний день можно назвать такие как: стоимость – это денежные средства или их некий эквивалент, который покупатель (один из участников сделки, вторым соответственно выступает продавец) может и готов обменять на тот или иной объект сделки.

Стоимость  недвижимости является мерой количества денежных средств, которые будущий покупатель заплатит за собственность, являющуюся предметом оценки. Затраты здесь выступают мерой издержек для создания собственности, аналогичной оцениваемой. Пример оценки стоимости недвижимости в Турции.

Цена недвижимости -  исторический факт, показывающий количество средств, потраченных на покупку объектов – аналогов в прошлых сделках.

В практике проведения оценки недвижимости и иных объектов применяют несколько видов стоимости. Выбор определенного вида напрямую зависит от целей проводимой оценки.

Итак, рассмотрим, какой же может быть стоимость:

• балансовая;
• остаточная;
• арендная;
• инвестиционная;
• ликвидационная;
• в целях страхования, кредитования (заемная);
• обоснованная рыночная.

При оценке имущества в каждом виде стоимости выделяют по две категории: в обмене и в пользовании. Стоимость в обмене является ценой, преобладающей на рынке (свободном), основанная на равновесии спроса и предложения, другими словами это объективная цена товара на рынке, определяемая конкретными факторами экономики.

Рыночной стоимостью считается максимальная цена от продажи объекта на конкурентном рынке при наличии справедливой сделки, разумных поступках участников сделки, а также при отсутствии влияния каких-либо посторонних стимулов. Понятно что одни и теже по планировке и по площади квартиры в новостройках Севастополя и квартиры на Ленинском проспекте в Москве, будут стоить по разному. Важными условиями существования обоснованной стоимости на рынке являются следующие показатели:

1. Рынок открыт, есть конкуренция, свободное взаимодействие покупателей и продавцов;
2. Участники сделки имеют мотивацию, рациональны, имеют знания, целью является реализация своих интересов;
3. Недвижимость (собственность) находится на рынке определенный период, достаточный для доступа всем потенциальным покупателям;
4. Выплата за объект продавцу производится деньгами или их эквивалентом;
5. Покупатель приобретает объект в собственность на типичных условиях.

Реальная цена сделки не всегда совпадает с ценой рыночной, поэтому часто применяют понятие максимально вероятной цены продажи или цены реализации. Эта оценка выполняет обоснование цены сделки в будущем. Цена выражена интервалом значений цен в отличие от стоимости рыночной, выраженной одной цифрой. Понятие «стоимости в пользовании» применимо для определенного пользователя, не выставляющего имущество на продажу на рынке, и рассчитывается исходя из его текущего использования.

Потребительская стоимость недвижимости бывает следующих видов:

1. Инвестиционная: расчет выполняется для определенного инвестора с учетом доходов, а также ставки капитализации;
2. Восстановительная: рассчитывается по издержкам на создание аналога без износа;
3. Замещенная: рассчитывается по расходам на создание объекта эквивалентной полезности;
4. Страховая: рассчитывается с учетом износа;
5. Ликвидационная: цена имущества определяется при продаже (принудительной);
6. Залоговая: обоснованная стоимость на рынке;
7. Скраповая: стоимость материалов или элементов, составляющих имущество.
8. Для целей налогообложения.

Справедливой же можно назвать стоимость недвижимости, по которой возможен обмен имущества заинтересованными и осведомленными сторонами, при условии работоспособного предприятия без намерения ликвидации и совершения сделок, невыгодных для себя.

Таким образом, из всего вышеизложенного следует, что в зависимости от целей проводимой оценки для своих расчетов специалисты используют определенный вид стоимости.

Читайте далее ...

Оценка недвижимости